前一篇預售屋新手指南(一)── 你適合買預售屋嗎?,針對購買預售屋的優點做了說明;本篇則不免俗地要提到購買預售屋的風險。買房是很多人一生中的大事,了解風險絕對是必做的功課,預售屋表面上自備款門檻低,但若交屋前金流嘎不過來,幾乎沒辦法透過轉手來週轉金流。以下列舉一些買預售屋的風險給大家於買屋前評估!
建築品質、鄰居品質皆未知
預售屋雖然有樣品屋可以參考,但實際的建築品質與結果、鄰居素質等,都是未知數。心臟太小顆,或是容易買到機王的幸運之人,其實不建議買預售屋。
很多人說買房最重要的三點是Location、Location、Location,但筆者認為買預售屋除了地點,建商以及營造商的信譽是否良好,他們過往的建案成績以及糾紛紀錄也是非常重要的考慮因素。
試想若遇到爛尾樓,或者交屋後有漏水、地板不平、牆壁龜裂等狀況,建商也沒有積極處理的意願,真的是會欲哭無淚。
在蓋好前不能轉約
根據 平均地權條例第81-3條 的規定,從2023/7/1起購入的預售屋,基本上是不能換約轉售的,違者罰新台幣50萬~300萬元。
預售屋可以轉售的例外情況:
- 配偶、直系血親、或二等親內的旁系血親之間的轉讓或轉售
- 其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形(包括非自願性失業或是沒有能力繳付款項、家人因為重大傷病,需要長期療養等),並經直轄市、縣市主管機關核准者
所以在預售屋交屋前,如果看到更喜歡的房屋物件,或者工作上突然被派駐他地,都無法透過轉售預售屋來周轉金流。另外,也建議買預售屋前一定要先評估自己的現金流是否在後續工程款以及交屋驗屋的繳款上不會出現問題,否則要轉售還須有主管機關核准。
時間成本,未來變數較大
首先,以近期的新青安房貸政策來說,申請期限至2026年7月31日為止,而貸款房地之取得日期係以建物謄本上登記日期為準。亦即,如果預售屋沒有在2026年7月前完工交屋,基本上你是來不及使用新青安房貸的。
而且隨著預售屋的工期越長,變數越多,像是交屋辦理貸款時,會不會遇到央行大升息,或者屆時政府的房貸政策是否友善等,都是可能要面對的風險。
貸款年限也是一個要考量的因素,貸款年限越長,每月的貸款金額負擔就越低,而一般銀行會希望貸款年限+你的年齡不要超過75年。假設你現在35歲,若購買新成屋/中古屋會比較容易拿到貸款年限為40年的條件;但若你購買預售屋,且預售屋完工預計是5年後,則等到預售屋交屋申請貸款時,40歲的你可能只能拿到貸款年限為35年的條件。
另外,還得考量房地合一稅 2.0,以目前來說若要賣房,持有 2 年以內賣出要課稅 45%、超過 2 年未逾 5 年課稅 35%、超過 5 年未逾 10 年課稅 20%、超過 10 年課稅 15%。從購買預售屋,假設花了5年才完工交屋,你還要再持有5年以上賣出房屋才不會被課重稅,而人生能有幾個10年呢?(不過房地合一稅 2.0這個風險可以透過適用一生一次、一生一屋或重購退稅來解套,那就是後話了…)
最後,隨著囤房稅2.0法案通過,建商成屋銷售超過2年以後,最高可被課4.8%的囤房稅,故為了迴避成屋被多課稅,筆者不專業推測,建商會盡可能推預售屋,且工程期間也可能會越來越長(建商可能會慢慢蓋,等到銷售得差不多了再完工成屋)。
預售屋新手指南系列
● 預售屋新手指南(一)── 你適合買預售屋嗎?